ТОНИКО ИМОТИ - ПЛАВНО ИЛИ БЪРЗО ЩЕ ПАДАТ ЦЕНИТЕ НА ГРАДСКИТЕ ЖИЛИЩНИ ИМОТИ?

ПЛАВНО ИЛИ БЪРЗО ЩЕ ПАДАТ ЦЕНИТЕ НА ГРАДСКИТЕ ЖИЛИЩНИ ИМОТИ?

24.04.2008

ПЛАВНО ИЛИ БЪРЗО ЩЕ ПАДАТ ЦЕНИТЕ НА ГРАДСКИТЕ ЖИЛИЩНИ ИМОТИ? Настоящият анализ е базиран на 15 годишния опит на „Тонико” ЕООД и преминаването на компанията през кризите от 1994 г., банковата криза и хиперинфлацията през 1996-1997 г. От началото на 2008 г. ефектът от световната финансова криза оказа влияние и върху пазара на имоти в България. Изключително либералното ипотечно кредитиране в периода след 2006 г. до есента на 2007 г.доведе до покачване на цените на недвижимите имоти, което през 2007 г. достигна нива от около 30-35 %. В настоящия момент въпросът е не дали цените на имотите ще паднат, а на кои имоти и дали това ще стане плавно или бързо? Отговорът на въпроса следва да се изведе от по-долу направения анализ на пазара към настоящия момент. В регионален мащаб, и в частност в Пловдив, има пазарни сегменти, в които търсенето е по-малко от предлагането и имотите са надценени.Такъв е случаят с панелните жилища. Панелките в „Смирненски”, „Въстанически”, „Кършияка” се предлагат на цени 800-1000 евро/м2, а жилищата ново строителство в същите райони - на 600 – 900 евро/м2. За сума от 50 000 евро може да се придобие 60-65 м2 панелно жилище или около 70 м2 жилище в строеж. Тук не отчитаме рисковете при покупка на жилище в строеж, но е достатъчно строителят да е вписан в Централния професионален регистър на строителя и купувачът да ползва професионална консултантска услуга с цел да бъде защитен от евентуалните рискове. За купувачите, готови да се преборят с бюрокрацията има и по-добри възможности – срещу сума от около 45 000 – 50 000 евро да се сдобият с фамилна къща (100 м2) с двор 500 м2 в Прослав, Коматево. Условията са: да се закупи земеделска земя (500 м2), да се изчака смяна на статута на земята, да се одобрят инвестиционни проекти, да се построи сградата съобразно проект и издадено разрешение за строеж. От друга страна финансирането на имотните сделки от страна на банките стана по-скъпо, „размерът на месечната вноска” – по-висок. Това е така, защото лихвените проценти по ипотечните кредити се увеличават ежемесечно; цените на имотите са високи, а доходите на населението в Пловдив са непроменени. Нереалното завишаване на обявените продажни цени в сравнение с реалните крие риск и за финансиращите банки, т.к. сумата по кредита не би могла да се покрие при вторична продажба на имота. Появата на пазара на необслужвани ипотекирани имоти вероятно също ще засили процеса на корекция на цените в посока надолу. Въпрос на време е кога пазарът на градски жилищни имоти ще обърне ценовата си посока. На следващо място стои проблемът с качеството. В Пловдив предлагането на първокачествени жилищни имоти все още е минимално. Преобладава предлагането на второкачествени имоти, такива като панелно строителство, тухлено строителство, реализирано преди повече от 10 г., ново жилищно строителство с евтини материали и т.н. Друг показател е увеличаването броя на новите посредници на пазара на имоти – агенции или „креватни брокери”. Техният брой се увеличава в период на подем или криза на пазара на имоти. В настоящия момент на криза се наблюдава точно този феномен. Пазарът на имоти се влияе от непрофесионалните действия на новите участници , които популяризират митове за високи продажни цени и поддържат заблудата у хиляди собственици. Непознаването на имотния пазар от страна на нови агенции и „креватни брокери”, както и неумението им да анализират правилно състоянието му създават хаос и водят до изкуствено завишаване цените на имотите. Гореизброените фактори обуславят извода, че цените на некачествените имоти неизбежно ще вървят надолу, а дали плавно или бързо, времето ще покаже. Цените на качествените имоти в бъдеще ще растат, но не така бързо, както в предприсъединителния период и непосредствено след присъединяването на България към ЕС. Ако през 2007 г.ръстът на цените достигна 30-35 %, през 2008 г. завишението от 15 % направи много имоти непродаваеми. Пазарът на имоти е саморегулиращ се, както всички пазари, функциониращи в условията на свободна пазарна икономика. Естественото му развитие неизбежно ще елиминира факторите, които му пречат и едва след това ще продължи нормалното си развитие.