ТОНИКО ИМОТИ - Пазарът на имоти през април 2009

Пазарът на имоти през април 2009

23.04.2009

Активира ли се пазара на имоти през пролетта на 2009?

 

От месец март 2009 г. на имотния пазар се наблюдава известно раздвижване. Имотите, които се предлагат на конкуретни цени привличат вниманието на потенциалните купувачи. Но макар и да се извършват доста огледи на имоти, до сделка трудно се стига. Сделки се сключват трудно по редица причини, най-важните от които са ограниченото кредитиране от страна на банките и очакванията от страна на купувачите за по-голям спад на цените на имотите.
Към този момент потенциалните купувачи могат да се разделят на 3 основни групи:
на първо място, това са хора, които купуват с инвестиционна цел: икономически и политически грамотни хора , които лично проучват, следят и анализират пазара в по-дълъг период от време; разполагат с пари в брой и биха купили недвижим имот за да гарантират стойността на парите си, но не на всяка цена. При тях покупката е обусловена от личната преценка, която зависи от обективни фактори - лихвен процент по депозитите, риск от обезценяване на лева, реален спад на цените на имотите в сравнение с предишен период.
Втората група потенциални купувачи обхваща хората с жилищна нужда. Те могат да бъдат такива, които са изчаквали достатъчно време да се понижат цените на имотите, разполагат с пари в брой и вече са взели решение да закупят собствено жилище.
В тази група попадат и потенциални купувачи, които искат да закупят жилище, но разчитат на външно финансиране от банки. Към момента обаче банките почти са спрели ипотечното кредитиране и в 99 % от случаите сделки не се сключват поради отказ за финансиране. Пред хората, разчитащи на финансиране на покупката с банков кредит стои реалния риск да платят капаро 10 % на продавача и да загубят тази сума. За да избегнат подобен риск, преди да сключат предварителен договор и да платят капаро, купувачите трябва да проверят в банката дали ще им бъде отпусната сума за покупката и в какъв размер.Само устното уверение от страна на банката обаче не е достатъчно, а е нужно и писмено такова от страна на кредитиращата институция. Писменото уверение от банката трябва да удостоверява, че купувачът е одобрен като кредитоискател , и че банката ще приеме закупувания имот като годно обезпечение. Това писмено уверение гарантира и продавачите на имоти, защото така ще се избегнат потенциалните спорове в случаите, когато е сключен предварителен договор, платено е капаро, а банките откажат да отпуснат кредит на купувача или за този имот.
В третата група купувачи се включват рускоговорящите купувачи, които инвестират средства основно по българското черноморие. Руските инвестиции се обуславят от икономическото състояние в постсъветското пространство. От една страна цената за 1 кв.м. жилищна площ в Москва започва от 4000 - 5000 щ.долара и достига нива от 30 000 евро/кв.м., т.е.колкото струва малък апартамент на морето. От друга страна обезценяването на рублата спрямо еврото мотивира руските купувачи да търсят алтернативни възможности за парите си, а имотите в България попадат сред тях. Не на последно място е и възможността за почивка в собствен имот и получаване на доход от отдаването му под наем.

Трябва да се отбележи отпадането от пазара на имоти на определен сегмент купувачи, а именно по-млади хора, доскоро заети или все още заети в областта на финансите, правото, медиите. Това са млади хора, сред чиито приоритети не стои традиционната привързаност на българина към собственото жилище. За тях домът не е "тяхната крепост", а по-скоро място за временно пребиваване и най-вече инвестиционна възможност. Преди финансовата криза те имаха високи доходи от заплати и банките им отпускаха кредити за покупка на жилище без проблеми.Но сега, когато съответните сектори бяха засегнати от кризата и масовите съкращения, тези клиенти вече не са активните участници в имотния пазар, каквито бяха. Отливът на тази група върви ръка за ръка с нейните несекващи коментари и прогнози по форуми и чатове в интернет пространството за бъдещето на имотния пазар и цените на имотите, което в комбинация с другите непрофесионални мнения в медиите създават грешна представа за реалното състояние на сектора и объркват купувачи, продавачи и външни инвеститори.

Прогнозата за бъдещето на имотния пазар в България не може да бъде еднозначна. Развитието му си има своя собствен ход. А личната преценка на българина, направена въз основа на здравия му разум, привързаността към собствения дом и надеждността на инвестицията в недвижим имот са реалните фактори, които ще продължават да бъдат решаващи при покупката на