ТОНИКО ИМОТИ - 2009 г. ще отрезви продавачите

2009 г. ще отрезви продавачите

15.01.2009

2008 г. ще се запомни като една от най-болезнените години за сектора на имотите. Броят на сделките и цените на имотите намаляха значително. Спадът е един от ефектите на глобалната криза. Всички участници в пазара на имоти се питат : Какво ще се случва на имотния пазар през 2009? Отговорът на този въпрос не може да бъде еднозначен, защото имотният пазар в България се влияе от редица външни фактори. Освен глобалната криза, силно влияние върху него оказва и народопсихологията на българина. От една страна стоят несекващите медийни внушения за едва ли не безкрайно поевтиняване на имотите, а от друга им се противопоставя склонноста на българина да спестява в имоти. Резултатът е изваждане на голяма част от парите в обръщение, т.к. част от хората с лични спестявания предпочетоха да депозират парите си в банка срещу добър лихвен процент, а още по-голяма група да ги скрие в сейфове и дюшеци за по-добри времена. Пазарът на имоти е тясно обвързан с банковото кредитиране . В края на 2008 банките станаха по-предпазливи и рязко свиха ипотечното кредитиране, а някои банки дори спряха финансирането на сделки с имоти и на инвестиционни проекти. Отпускането на ипотечни кредити няма да спре, но ще става при все по-строги изисквания. Така в края на 2008 г. кредитните институции финансираха имотните сделки с по-нисък процент – 60-70 % от оценката на имота и то след обстойна проверка кредиспособността на клиента. Само за по-големи градове като София, Пловдив, Варна, Бургас отпусканата сума стигаше до 80%. А до неотдавна имаше кредитни институции, които финансираха на 100%. Освен това голяма част от институциите отпускат пари не спрямо пазарната стойност на имота, а спрямо неговата ликвидационна стойност (която се определя от банката) и е с 15 до 30% по-ниска от пазарната. Всичко това доведе до драстично намаляване на количеството пари в обръщение и активиране на забравените от години заложни къщи, които започнаха да отпускат заеми активно, но срещу лихва, значително надвишаваща банковата. Позицията на най-важните участници на пазара на имоти – купувачи и продавачи е различна. Купувачите могат да се разделят на три подгрупи: такива които нямат остра нужда от имот и изчакват регулирането на пазара. Втората категория купувачи са тези, които трябва да купят, но не разполагат с парите в брой и не могат да получат банков кредит. За тях има две възможности: или да наемат, или да купят недвижимост на разсрочено плащане. Сделките на разсрочено плащане бяха изключително популярни през 1998 г., когато изживявахме поредната криза, свързана с обезценяването на националната ни валута и деноминацията на лева. Сега след 10 г. те отново са на дневен ред и са алтернатива пред купувачи и продавачи. Третата категория купувачи са тези, движени от чисто спекулативни интереси, които биха сключили сделка, но на много ниска цена – 50 % от декемврийските цени, които пък са с 15 – 20 % по-ниски от тези през 2007 г. Запазват се като участници на пазара и рускоговорящите купувачи, които купуват основно ваканционни имоти. Продавачите в жилищния сектор намалиха значително цените. Панелните жилища отбелязаха спад от близо 20 %. Това намаляване освен с ефекта от кризата трябва да се свързва и с необходимостта от саниране на панелните сгради, което е допълнително вложение в размер на около 5000 евро. Част от новото строителство също бележи значителен спад в цените. Инвеститорите-строители са две групи: първата група е малка и обхваща такива със собствен капитал. Финансирането на строителството при тази група не зависи от продажбите, поради което цените се запазват относително високи, макар и сделки да не се сключват. Втората група инвеститори са тези, които изцяло разчитат на външно финансиране ( от частни лица – купувачи или от банки). За да продават, те са принудени да намаляват от строителната печалба за да могат да изпълнят обектите си в срок . Собствениците на земеделска земя около големите градове все още поддържат високи офертни цени от 30 – 40 €/кв.м., но сделки с такива имоти не се сключват. Тези цени са необосновани, т.к. макар и близо до населените места тези имоти нямат изградена инфраструктура, а изграждането й ги оскъпява допълнително. Така че, очакванията са, 2009 г. да отрезви продавачите на земя и цените на земята да поевтинеят. Трябва да се има предвид, че земите в близост до населените места и обхванати от общите устройствени планове не са регулирани, а за тях следва да се провежда процедура по смяна на статута, както и да се изгражда индивидуална инфраструктура. На въпроса „Как ще се развива пазара на имоти през 2009 г.?” може да се отговори, че със сигурност той ще продължава да е нестабилен и ще е зависим от развитието на световната криза. Сигурно е, че гражданският оборот не може и няма да спре, но ще продължава да е ограничен. Сигурно е, че нуждаещите се ще трябва да решават имотни проблеми – дали като наемат имоти, дали като купуват. Сигурно е, че се налага всички да се променяме и приспособяваме към новите условия за да оцелеем.